E o preço dos imóveis continua caindo

José Antônio Bicalho
José Antônio Bicalho
jleite@hojeemdia.com.br

  

17/11/2015

Na semana passada, a Fundação Ipead (o instituto de pesquisas da Universidade Federal de Minas Gerais) publicou a última pesquisa de preço de imóveis novos em BH. Em função do acidente em Mariana, não consegui dedicar uma coluna a ela. Faço isso hoje, já que venho acompanhando com atenção o fenômeno recente da reversão da escalada dos preços dos imóveis.

A pesquisa, relativa a setembro, mostra que a evolução dos preços anunciados voltou para abaixo da inflação. Os preços dos imóveis deram um pequeno soluço em junho e em agosto, quando subiram alguma coisa acima da inflação, mas a tendência continua sendo de perda de valor.

Quando olhamos apenas para a evolução mensal dos preços, nossa análise fica prejudicada pelas distorções geradas ocasionalmente por grandes lançamentos. Portanto, o melhor indicador é a evolução de preço no acumulado de 12 meses. Essa aponta que os preços dos imóveis estão sendo corrigidos abaixo da inflação desde fevereiro do ano passado, ou seja, há 20 meses consecutivos.

Em setembro, enquanto a inflação acumulada em 12 meses atingiu 10,57% (IPCA medido em BH), os preços dos apartamentos novos subiram 6,77%, uma diferença de 3,8 pontos percentuais, a maior já registrada nos últimos dois anos.
Mas notem bem: os preços dos imóveis não estão caindo. Pelo contrário, eles continuam subindo nominalmente. Os apartamentos novos estão perdendo valor apenas porque seus preços não estão acompanhando a inflação. E qual é o tamanho dessa perda?

Vamos tomar um exemplo fictício, apenas para facilitar as contas, de um apartamento novo que em outubro do ano passado estaria anunciado por um milhão de reais. Passados doze meses, se corrigirmos este preço pela inflação acumulada chegamos a R$ 1,105 milhão. Mas, se corrigirmos pela evolução média dos preços dos imóveis no período, o valor será de R$ 1,067 milhão. Uma diferença de R$ 38 mil em um ano, que representa uma perda real de valor de 3,6% no período. Se somarmos a esta a perda acontecida nos 12 meses anteriores, chegaremos a uma perda de valor de 6% em dois anos. Não é muito, mas é um movimento continuado e que nos últimos meses ganhou velocidade.
Portanto, para os pretendentes à compra de um imóvel novo as dicas são as seguintes:

1 – Se você quer um imóvel como investimento, o momento é o pior possível. Os preços estão em queda e você, muito provavelmente, perderá parte do principal no médio prazo, além de não aproveitar o retorno de opções conservadoras no mercado financeiro (o chamado custo de oportunidade).

2 - Se você quer comprar seu primeiro imóvel para morar, mas não está pagando aluguel e pode esperar, aguarde mais um pouco para fazer um negócio melhor. Se já tiver dinheiro para comprar à vista ou dar uma entrada, coloque o dinheiro numa aplicação segura e rentável, como títulos do governo.

3 - Se você está pagando aluguel e já tem dinheiro para comprar um apartamento ou dar uma boa entrada, compare o retorno de aplicações financeiras conservadoras. Se ele for suficiente para cobrir o valor do aluguel e ainda atualizar o investimento frente à inflação, esperar mais um pouco pode ser bom negócio.